Société civile immobilière d’attribution : définition et avantages
La société civile d’attribution est la forme à privilégier si vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier d’envergure impliquant une division en fractions ou en lots. Comment fonctionne la SCI d’attribution ? Quels sont les avantages à créer ce type de SCI ? Éléments de réponses.
Qu’est-ce que la SCI d’attribution ?
La société civile d’attribution, dite SCIA, est une société qui a pour objet social l’acquisition ou construction d’immeubles pour le diviser ensuite en lots. Cette forme de SCI est régie par l’article L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation qui stipulent que les parts sociales attribuées à chaque associé en contrepartie de sa participation à la société doivent correspondre à la valeur de la fraction du bien qui leur revient, par rapport à la valeur de l’ensemble du projet.
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Concrètement, les associés d’une SCI d’attribution se partagent la propriété en fonction des parts sociales qu’ils détiennent. Toutefois, dans cette forme de SCI, la répartition ne se limite pas uniquement aux parts sociales, mais également à l’usage du bien. La répartition d’un bien immobilier détenu par une société civile immobilière d’attribution peut se faire de trois façons :
- En pleine propriété : chaque associé est propriétaire d’un lot.
- En jouissance : un associé a le droit d’utiliser le bien, mais n’est pas propriétaire et ne perçoit pas les éventuels revenus.
- En nue-propriété : l’associé est uniquement propriétaire du bien sans pouvoir l’utiliser.
La SCI d’attribution est donc une structure juridique intéressante pour certains projets comme les opérations immobilières d’envergure entre particuliers ou bien l’acquisition de locaux professionnels. En clair, la SCIA joue un rôle d’intermédiaire.
La SCIA permet à plusieurs personnes de s’associer pour acheter un bien immobilier qu’elles n’auraient pas pu acquérir séparément.
COMMENT FONCTIONNE-T-ELLE ?
La SCI d’attribution suit les mêmes règles de fonctionnement qu’une SCI classique. Il faut donc au minimum deux associés pour créer une SCIA, ainsi qu’un capital social. Si ce dernier n’a, en principe, pas de montant minimum fixé, il doit être relativement élevé au regard de l’objet social de la SCI d’attribution. En effet, le capital social doit être au moins équivalent au prix du bien immobilier que les associés envisagent d’acheter ou de faire construire.
Pourquoi créer une SCI d’attribution ?
Cette forme de SCI est à privilégier si la ou les opérations immobilières envisagées sont d’envergure à moyen terme. Elle permet notamment de concrétiser des projets à caractère professionnel en faisant appel à des investisseurs. À titre privé, il est également possible de créer une SCI d’attribution afin d’acheter un immeuble à partager ou de construire plusieurs maisons sur un seul terrain. La souplesse de la SCIA permet donc d’imaginer tout type de projet.
Autre avantage intéressant : l’engagement au sein de la SCI d’attribution est temporaire. Contrairement à une SCI classique, la société civile immobilière d’attribution prend fin dès que l’opération est terminée et l’objectif atteint, c’est-à-dire que la division du bien acquis est effectuée. Par la suite, la société est dissoute et chaque associé est propriétaire de la fraction correspondant à son apport financier.
Quel est le rôle du gérant et des associés ?
Les associés d’une SCIA participent pleinement à la vie de la SCIA à travers les assemblées générales et la gestion. Ils doivent obligatoirement nommer au minimum un gérant qui représente légalement la société. Ce dernier a l’autorité pour effectuer toutes les tâches relatives à la gestion de la SCIA. Les limites du pouvoir du gérant sont fixées par les statuts. Pour remplir ce rôle, il faut bien connaître les caractéristiques de la société civile d’attribution et ne pas avoir peur de l’administratif.
Les associés contribuent à leur manière à la gestion de la SCIA, notamment à travers le vote en assemblée. Au sein de la SCI, chaque associé détient un droit de vote proportionnel à sa quote-part. Il est possible de définir des règles de vote dissociées des quotes-parts, en rédigeant un règlement intérieur. Par exemple, un vote équivaut à une voix. Cependant, le pouvoir des associés ne se limite pas à leur vote. En participant à la SCIA, les associés engagent leur responsabilité. Contrairement à la majorité des sociétés, la responsabilité des associés d’une SCI d’attribution est illimitée. En cas d’incapacité à régler les dettes de la SCI, les biens personnels des associés peuvent être saisis par les créanciers. Cette responsabilité reste, cependant, non-solidaire. En clair, les associés restent responsables des dettes proportionnellement à leur quote-part du capital social. Ce n’est seulement que si la SCIA est insolvable que la responsabilité des associés pourra être engagée.
Quelles sont les particularités de la dissolution d’une SCI d’attribution ?
La société civile d’attribution a pour but ultime la division ou le fractionnement du bien acquis. De ce fait, une fois le partage effectué entre les associés, la SCI d’attribution ne fait plus sens et doit disparaître. Elle est alors dissoute. Suite à la dissolution, les associés deviennent copropriétaires. Chaque copropriétaire est libre de gérer les parties qui lui ont été attribuées comme il l’entend. Une SCIA peut donc avoir une durée de vie variable, selon le projet qu’elle porte. Toutefois, il faut noter que cette durée de vie ne peut pas être supérieure à 99 ans.
Concrètement, la dissolution de la société doit être votée en assemblée générale. Ce vote est organisé au même moment que le partage de la SCI d’attribution. Le liquidateur, désigné par les associés, doit alors établir le projet de partage par acte authentique et le soumettre aux associés. Une fois le projet accepté, il est obligatoire de procéder à la publication de l’acte de partage au service de publicité foncière. De cette dissolution, chaque associé ressort propriétaire de la fraction qui lui a été attribuée.
Quelle est la fiscalité de cette SCI ?
La fiscalité d’une SCI d’attribution ne diffère pas d’une SCI classique. De ce fait, elle est considérée comme une société dite « transparente » et est soumise, via ses associés, à l’impôt sur le revenu (IR). Pour l’administration fiscale, chaque associé est considéré comme propriétaire de son lot dès la création de la SCIA. L’impôt est calculé en fonction de la quote-part et de la tranche d’imposition de chaque associé. Au terme de la dissolution de la SCIA, chaque associé, en tant que propriétaire, se verra imposé sur sa fraction.
