La SCI familiale : définition, fonctionnement et avantages
La société civile immobilière familiale permet aux membres d’une même famille de s’unir pour acquérir ou de gérer des biens. La SCI familiale possède de nombreux avantages et offre la possibilité d’optimiser la transmission du patrimoine familial.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une société civile familiale est une forme spécifique de SCI dans laquelle les associés sont membres d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance). L’objectif de la SCI familiale est de gérer des biens immobiliers appartenant à la famille. Du fait du lien de parenté entre les associés, ce type de SCI présente des caractéristiques particulières. Toutefois, son fonctionnement rejoint celui d’une société civile immobilière classique.
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Pourquoi créer une SCI familiale ?
Les raisons de constituer une SCI familiale sont multiples. Chaque famille peut définir un projet immobilier propre et trouver dans cette forme juridique une manière efficace de le concrétiser.
La création d’une SCI familiale permet de simplifier la gestion du patrimoine familial et surtout d’échapper aux règles de l’indivision qui s’appliquent dans le cadre d’une succession. Il s’agit alors d’anticiper la succession et de simplifier la division du patrimoine à léguer en ayant recours au démembrement. Créer une SCI familiale permet donc de faciliter la transmission du patrimoine tout en limitant les droits de mutation dus dans le cadre d’un héritage.
La SCI familiale est également un bon moyen de mettre en commun des fonds afin d’acheter un bien immobilier destiné à toute la famille, comme une maison de vacances ou un logement étudiant par exemple. Il est aussi possible d’envisager cette forme de société afin d’associer vos enfants à un projet immobilier afin de leur constituer un patrimoine sans prévoir de fonds de succession.
La société civile familiale est aussi un moyen subtil d’organiser les droits et les pouvoirs entre les différents membres en vue d’une transmission d’une partie d’un patrimoine tout en conservant l’utilisation ou les revenus.
La raison de créer une société civile immobilière familiale peut être fiscale. En effet, cette forme juridique donne de nombreux avantages sur le plan fiscal. Outre le levier du déficit foncier existant pour une SCI classique, il est possible de céder progressivement un immeuble en donnant tous les quinze ans une partie de vos parts sociales, dans la limite de 100 000 € si vous ne voulez pas payer de droits de succession et bénéficier d’abattements.
à noter
Une SCI familiale peut aussi se réduire à un couple. La société permet, dans ce cas, de constituer un patrimoine commun sans passer par le mariage et, éventuellement, préparer une transmission. Elle protège le conjoint survivant en cas de décès.
Comment fonctionne-t-elle ?
Le fonctionnement de la SCI familiale est le même que la SCI classique. Pour la créer, il faut au moins deux associés, ayant des liens de parenté ou d’alliance, et un capital social. La SCI familiale ne doit pas avoir de but commercial. La longue durée de vie de la SCI permet de pérenniser le patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Généralement, le capital social d’une SCI familiale permet à la société de disposer de fonds propres pour l’entretien et l’aménagement des biens existants. Il peut toutefois également servir à l’acquisition de biens immobiliers afin de développer le patrimoine familial.
Comme pour toute SCI, il existe deux volets distincts :
- la gestion du patrimoine immobilier : elle est attribuée au gérant de la SCI qui est nommé par les associés. Il s’agit de gérer les biens immobiliers au quotidien.
- l’administration de la SCI : cette tâche peut également être attribuée au gérant ou à un autre associé. Il s’agit d’établir les comptes annuels, les bilans et d’organiser les assemblées générales.
à noter
Une SCI familiale n’est pas tenue de présenter ses comptes au greffe du Tribunal de Commerce contrairement à d’autres types de société.
La création d’une SCI familiale
Pour créer une société immobilière familiale, il faut respecter certaines formalités comme rédiger les statuts de la SCI, publier l’avis de création au journal des annonces légales et constituer le dossier pour l’immatriculation.
Au moment de rédiger les statuts, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire. En effet, outre l’expertise, ce professionnel pourra accompagner la SCI familiale tout au long de sa vie et aider les associés à prendre les décisions relatives à la gestion de leur patrimoine immobilier. Il est en mesure de :
- rédiger les statuts en bonne et due forme
- constater la cession des parts sociales
- conseiller sur la gestion du patrimoine et l’administration des biens.
La fiscalité de la Société civile immobilière familiale
À l’instar de toutes les autres formes de SCI, la SCI familiale est une société dite « transparente ». A ce titre, ce sont donc les associés qui sont imposés sur leurs revenus en fonction du nombre de parts sociales détenu et non la société. Ce système permet donc aux membres de la famille constituant la société de bénéficier d’avantages fiscaux :
- La SCI familiale n’est pas soumise à la TVA, sauf dans trois cas : location d’un emplacement de stationnement, prestations d’hébergement, location nue de locaux professionnels
- la possibilité de choisir son régime d’imposition : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)
- la possibilité de bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel
- En cas de cession, la fiscalité sur la plus-value immobilière des particuliers s’applique. Elle permet aux associés de profiter d’abattements pour durée de détention.
- L’allègement des droits de mutation relatifs à la succession
Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
Si la société civile immobilière familiale présente une fiscalité relativement avantageuse, il ne faut cependant pas perdre de vue qu’il s’agit d’une société. À ce titre, elle implique donc aussi, pour les associés, des obligations et des contraintes.
Les avantages de la SCI familiale
Constituer une SCI familiale s’avère très avantageux pour une famille qui possède déjà un patrimoine immobilier et qui souhaite le faire fructifier ou simplement le pérenniser dans le temps. Il est clair qu’une SCI a le mérite de mettre de l’ordre dans les affaires familiales en indiquant la répartition des droits et des pouvoirs de chacun dans les statuts.
La gestion du patrimoine familial
Pour les associés, il s’agit d’un énorme avantage. La gestion du bien étant déléguée à un gérant, qui peut être un associé ou non, les associés n’ont pas à se soucier des démarches relatives à l’entretien des biens immobiliers. Ils gagnent ainsi du temps et évitent discussions et conflits autour des questions relatives à la gestion courante du patrimoine.
Anticiper la transmission
Il n’est pas rare qu’une SCI familiale soit créée dans l’unique but de conserver le patrimoine dans le temps et d’éviter sa dislocation en cas de succession. En créant une SCI, le patrimoine immobilier devient tout entier propriété de la société. Il est alors géré de manière uniforme par le gérant et ne peut être divisé. Les décisions quant à la vente d’un bien appartenant à la SCI doivent être votées par les associés. Les différents héritiers ne peuvent alors pas récupérer la partie qui leur revient. Ils peuvent uniquement céder leurs parts sociales. Opter pour une société civile immobilière familiale permet donc parfois d’éviter bien des querelles qui apparaissent parfois lors d’une succession.
Les avantages sur le plan fiscal
Sur le plan fiscal, la SCI familiale permet aux associés, ayant une bonne connaissance des caractéristiques de la SCI, d’alléger leur fiscalité propre. En effet, il est possible d’actionner certains leviers permettant d’optimiser sa fiscalité. Parmi ces leviers, on peut citer le déficit foncier qui permet, sur une période donnée, de réduire le montant du revenu imposable de chaque associé. Autre levier intéressant, la donation de parts sociales tous les quinze ans qui, dans le cadre d’une transmission de patrimoine, permet d’éviter les droits de mutation relatifs à la succession. Pour profiter au mieux des avantages fiscaux offerts par la SCI, il est recommandé de faire appel à un spécialiste de la gestion de patrimoine.
Les inconvénients et pièges à éviter
Si les avantages de la SCI sont particulièrement intéressants pour les membres d’une famille, ils sont contrebalancés par quelques inconvénients de taille.
L’exclusion de la location meublée et autres activités commerciales
Pour rappel, la SCI familiale ne peut pas poursuivre un but commercial. De ce fait, il est formellement interdit d’envisager une activité commerciale telle que l’achat pour revente ou la location meublée. Il est donc indispensable de bien définir le champ d’action de la SCI familiale au moment de sa création.
Les obligations relatives à la gestion de la société
La gestion d’une société, même s’il s’agit simplement d’une société familiale, requiert une comptabilité. Toute SCI familiale doit pouvoir présenter une comptabilité régulière et juste. Si besoin, les associés peuvent faire appel à un expert-comptable pour les aider dans cette tâche qui est parfois fastidieuse. Attention, cette option a un coût.
Attention à la rédaction des statuts
Première étape de la création d’une SCI, la rédaction des statuts est probablement la plus importante, surtout pour une SCI familiale. Il ne faut rien omettre ou remettre à plus tard. Les limites des pouvoirs de chacun, les devoirs, la répartition des missions, le système de vote, tout doit être consigné dans les statuts. Ce n’est pas parce que les associés appartiennent à la même famille qu’on peut supposer que certaines règles sont tacites. Les statuts doivent être le plus clair possible pour permettre à la SCI de fonctionner correctement et remplir son objectif premier. Un conseil : prenez le temps de vous réunir et de discuter de tout avant d’acter la création de votre SCI familiale.
