Faut-il investir en SCPI ou en SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un produit de placement collectif. Il permet à plusieurs personnes physiques ou morales d’acquérir des parts de plusieurs biens immobiliers. L’objectif de cette société est uniquement de générer des bénéfices. Concrètement, les associés sont des porteurs de parts d’un parc immobilier. Ce dernier est géré par une société de gestion qui perçoit et redistribue ensuite les loyers aux porteurs de parts sociales. Pour obtenir une rentabilité élevée, il est courant que les SCPI investissent uniquement dans des biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces ou entrepôts).

Contrairement à une SCI, les associés d’une SCPI sont très nombreux et ne se connaissent pas nécessairement. Ils placent leur argent ensemble dans une multitude d’immeubles mis en location sans se soucier de la gestion. C’est cette pluralité d’investisseurs qui permet à la SCPI d’acquérir des immeubles et d’obtenir un taux de rentabilité intéressant. En investissant en SCPI, l’associé ne cherche pas à protéger ou à développer son patrimoine immobilier. Il a pour objectif de faire fructifier son apport tout en s’assurant une certaine sécurité puisqu’il s’agit de mutualiser le risque locatif. De ce fait, les investisseurs ne savent pas exactement dans quels biens est placé leur argent. Toutefois, ils sont assurés d’une certaine rentabilité.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

La société civile de placement immobilier présente donc certains avantages qu’une SCI n’a pas :

• La flexibilité d’achat et de revente de parts
• La rentabilité du placement
• La mutualisation du risque locatif
• L’absence de gestion des biens immobiliers
• Aucune démarche administrative de création n’est à prévoir

Investir en SCPI permet de faire fructifier son argent en investissant dans l’immobilier sans devoir s’occuper de la gestion locative ou de l’entretien des biens. Il n’y a aucun affect entre le détenteur des parts et les biens détenus par la SCPI. C’est pour cette raison que la SCPI est surnommée « la pierre papier ». L’investisseur est propriétaire sur le papier seulement. Points positifs de ce type d’investissement, le ticket d’entrée est relativement accessible (environ 5 000 € minimum) et aucun frais de notaire n’est à envisager.

Les inconvénients de la SCPI

Détenir des parts de SCPI n’est pas sans risque. En effet, il s’agit d’un placement dont la rentabilité dépend de deux facteurs : la gestion des biens et l’état du marché immobilier. Il y a donc toujours un risque de perte en capital. De plus, selon la conjoncture, la revente de parts de SCPI peut être plus ou moins difficile. Un associé peut donc se retrouver avec des parts de SCPI qui rapportent peu ou pas du tout et ne pas pouvoir les revendre.

SCI ou SCPI ? Chaque forme possède des avantages et des inconvénients. Il revient alors à l’investisseur, selon ses objectifs propres, d’opter pour l’un ou l’autre. Voici donc ce qu’il faut retenir :

• La SCI permet de préserver et de gérer directement un patrimoine immobilier dans une optique de transmission à des successeurs.
• La SCPI permet de placer de l’argent dans l’immobilier locatif afin d’obtenir des rendements importants et immédiats tout en minimisant les risques.

Quels sont les points communs entre SCPI et SCI ?

Une SCI et une SCPI sont donc deux outils permettant d’investir dans l’immobilier locatif dans une perspective à long terme. Étant toutes les deux des sociétés civiles, elles sont dites « transparentes » et ne sont donc pas assujetties directement à l’impôt. Ce sont les associés qui doivent déclarer les éventuels revenus perçus et sont redevables de l’impôt en fonction de leur quote-part.

Fiscalité : quelles différences ?

Bien que la SCI et la SCPI présentent toutes deux une fiscalité intéressante pour les associés, les avantages ne sont pas les mêmes.

Le régime fiscal de la SCPI se confond avec celui du porteur de parts, et donc l’impôt sur le revenu (IR). Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Il n’y aucune autre option possible. En revanche, les associés d’une SCI peuvent décider d’être soumis à l’IR ou d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), notamment si les associés disposent d’un patrimoine important. La SCI offre donc une certaine flexibilité qui permet aux associés d’optimiser leur situation fiscale.

La SCPI, quant à elle, offre aux porteurs de parts la possibilité de profiter de dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier) et donc de bénéficier de réductions d’impôt. Elle peut également être intégré à une assurance-vie et profiter des règles propres à ce type de placement.