Les 6 étapes de dissolution et liquidation de la SCI

1/ Anticiper la dissolution

À l’instar de la création d’une société civile immobilière, la dissolution d’une SCI ne se fait pas sur un coup de tête. Il faut prévoir, discuter puis voter la décision entre associés. La première étape est donc de définir pour quelle(s) raison(s) vous souhaitez fermer votre SCI. Il existe plusieurs possibilités : suite à une décision judiciaire (liquidation judiciaire) ou suite à la décision des associés (dissolution amiable).

2/ Le vote et le procès-verbal de la dissolution

La décision de dissoudre une SCI peut intervenir à tout moment de la vie sociale de celle-ci. Une fois que la raison de la dissolution est clairement énoncée, les associés doivent se réunir en assemblée générale extraordinaire afin de voter la dissolution ou la liquidation de la SCI et de nommer un liquidateur. À l’issue du vote, un procès-verbal doit être rédigé. Il doit stipuler :

• Le résultat du vote,
• Le lieu du siège social de la liquidation,
• Que la société subsiste pour les besoins de la liquidation et jusqu’à la clôture de celle-ci,
• L’identité du liquidateur nommé (nom, prénom, adresse) ainsi que ses pouvoirs et ses obligations.
• Que les fonctions du gérant prennent fin.

3/ La désignation du liquidateur

Le choix du ou des liquidateurs revient aux associés. Ils peuvent nommer l’un d’entre eux ou une personne tiers ou les deux. La mission du liquidateur est de mettre les comptes de la société en ordre. Il doit donc réaliser les actifs et apurer les passifs avant d’établir les comptes de liquidation de la société et rédiger un rapport de liquidation. Pour réaliser ces tâches, une rémunération peut être prévue lors du vote.

4/ La publication de l’annonce légale et le dépôt du dossier de dissolution

Comme pour la création de la SCI, la dissolution doit être annoncée et publiée dans un journal d’annonces légales (JAL), dans un délai d’un mois suivant la prise de décision. L’annonce doit obligatoirement comporter les éléments suivants :

• les informations de la société (forme juridique, siège, capital, numéro SIREN, greffe d’immatriculation),
• la date de l’acte et de ses effets,
• les informations du liquidateur (nom et prénom, adresse personnelle).

Étape suivante : déposer un dossier de dissolution au greffe du Tribunal de commerce. C’est le liquidateur de la SCI qui doit remettre le dossier un mois après le vote de la dissolution. Le dossier doit comporter les pièces justificatives suivantes :

• deux exemplaires du formulaire M2 de déclaration de modification d’une personne morale (Cerfa n°11682*04) dûment complétés,
• une copie du procès-verbal de la décision de dissolution des associés certifiée conforme par le liquidateur,
• une copie de l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales,
• un original de la déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du liquidateur s’il s’agit d’une personne physique,
• une copie de la pièce d’identité du liquidateur s’il s’agit d’une personne physique ou un extrait Kbis original daté de moins de trois mois si le liquidateur est une personne morale.

5/ La liquidation des biens et l’avis de liquidation

La liquidation de la société civile immobilière vient après sa dissolution. Une fois, la dissolution prononcée, seul le liquidateur est en droit d’agir au nom de la SCI. Concrètement, il règle les créanciers. Par la suite, les associés partagent l’actif net subsistant, s’il existe. À noter que les opérations de liquidation doivent intervenir dans un délai de trois ans à compter de la dissolution. Elles impliquent des traitements comptables spécifiques et peuvent, à ce titre, avoir un coût.

6/ La radiation de la SCI

Pour rendre effective la liquidation d’une SCI, le liquidateur doit également faire une demande de radiation de la société au Registre des commerces et sociétés. Pour procéder à la radiation, il faut fournir les informations suivantes :

• deux exemplaires du formulaire M4 de déclaration de radiation d’une personne morale (Cerfa n°11685*02) dûment complétés,
• un exemplaire du procès-verbal de décision des associés faisant état notamment de la clôture des opérations de liquidation,
• un exemplaire des comptes définitifs de liquidation certifié conformes par le liquidateur,
• une copie de l’attestation de parution dans un JAL.

Une fois le dossier validé par le greffe, le liquidateur reçoit un extrait de Kbis de radiation. C’est à ce moment que la dissolution de la SCI est effective. La société n’a plus d’existence légale et sa personne morale disparaît. C’est le point final de la vie de votre société civile immobilière.

Pourquoi dissoudre une SCI ?

Deux types de causes mènent à la dissolution d’une SCI : les causes de dissolution automatique et les causes de dissolution provoquée.

Les causes de dissolution automatique

Un événement survenu ne laisse pas d’autre option que la dissolution de la SCI. La dissolution intervient de plein droit. Elle ne découle pas d’une décision des associés. Voici les principales causes de dissolution automatique :

• L’arrivée du terme statutaire
• La réalisation ou extinction de l’objet social
• L’annulation du contrat de société
• La cause prévue par les statuts
• Le jugement clôturant la liquidation judiciaire de la société pour extinction de l’actif
• La réunion des parts en une seule main

Les causes de dissolution provoquée

La dissolution provoquée d’une SCI résulte de la décision des associés ou d’un juge.

• La dissolution conventionnelle anticipée : les associés décident à l’unanimité de mettre fin à la société civile immobilière.
• La dissolution judiciaire anticipée pour justes motifs : en cas de mésentente des associés ayant des conséquences sur le fonctionnement de la SCI, l’un des associés peut faire appel à un juge afin de prononcer une dissolution anticipée pour justes motifs.

Quel est le coût d’une dissolution ?

Au même titre que la création d’une SCI, la dissolution, puis la liquidation entraînent des démarches administratives qui ont un coût. Voici un tableau récapitulatif des coûts relatifs à la dissolution d’une SCI, mais il faut compter environ 500 € à 1 000 € de frais.

Démarches	Coût associé
Enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de la décision de dissolution	Gratuit et facultatif depuis le 1er janvier 2020
Publication de l’avis de dissolution	Entre 150 euros et 250 euros par annonce environ
Frais de greffe (dissolution)	Environ 200 euros
Honoraires du liquidateur	De 0 à plusieurs milliers d’euros suivant la décision des associés
Publication de l’avis de liquidation	Entre 150 euros et 250 euros par annonce)
Frais de greffe (liquidation)	Environ 15 euros

La fiscalité de la dissolution d’une SCI

Procéder à la dissolution d’une société civile immobilière a des conséquences sur le plan fiscal. Ces dernières varient en fonction du patrimoine immobilier détenu par la SCI, amis aussi de la santé financière de la société au moment de sa liquidation. Quoi qu’il en soit, ce sont les associés qui sont concernés par deux types d’impôts.

• l’imposition sur les plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI,
• l’impôt sur les bénéfices pour les résultats de l’année de dissolution de la société (en cas de bénéfices, ils devront s’acquitter de 2,5 % du boni de liquidation).