SCI et Loi Pinel : fonctionnement, avantages et réduction d’impôt

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur en 2014. Il permet aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier dans le but de le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de l’avantage fiscal perçu dépend de la durée d’engagement de location. Ce dispositif concerne aussi bien l’immobilier neuf que l’immobilier ancien. Au même titre qu’un investisseur individuel, les associés d’une SCI peuvent mettre le capital social au service d’un investissement locatif éligible à la loi Pinel.

Quels sont les avantages d’investir en loi Pinel via une SCI ?

Investir en loi Pinel via une SCI présente de nombreux avantages : se constituer un patrimoine, investir à plusieurs et profiter de l’avantage fiscal.

L’avantage fiscal du dispositif

Bien que ce soit la société civile immobilière qui acquiert le bien immobilier, ce sont les investisseurs qui profitent directement de l’avantage fiscal. Un atout non-négligeable ! En effet, la réduction d’impôt est appliquée entièrement sur le montant de l’impôt de chaque associé durant toute la durée d’engagement. Une stratégie infaillible pour investir avec peu d’apport tout en diminuant le montant de son impôt sur le revenu.

La loi Pinel prévoit des taux de réduction d’impôt qui diffèrent en fonction de la durée de mise en location du bien visé.

• Pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
• Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %.
• Pour une durée de location de 12 ans, le taux de la réduction d’impôt s’élève à 21 %.

Attention, les taux indiqués ci-dessus sont valables pour un investissement réalisé en 2022. À partir de 2023, les taux de réduction d’impôt seront dégressifs :

• Le taux de réduction d’impôt sera de 10,5 % pour une durée d’engagement de 6 ans.
• Il sera de 15 % pour une durée d’engagement de 9 ans.
• La réduction d’impôt sera de 17,5 % sur 12 ans.

Moins avantageux ? Non, car se servir du dispositif de défiscalisation via une SCI permet d’obtenir un bonus Pinel de constructibilité, appliqué aux logements durables qui ont une performance énergétique et des caractéristiques thermiques supérieures aux normes en vigueur. Ce volet du dispositif s’appelle Pinel Plus (ou Pinel +).

Malgré la révision de l’avantage fiscal, le dispositif Pinel reste donc intéressant pour les associés d’une SCI étant donné que le montant de l’investissement est divisé entre les différents associés.

La possibilité d’investir à plusieurs

Investir dans un bien immobilier requiert un apport important que tout investisseur ne possède pas nécessairement. En montant une société civile immobilière dans le but de faire de l’investissement locatif, les associés mettent en commun leurs apports personnels. En investissant à plusieurs, ils peuvent alors viser un logement plus cher et décrocher un crédit immobilier plus facilement. Investir dans l’immobilier en loi Pinel devient alors facile et à la portée de tous. De plus, chaque associé, s’il a opté pour l’impôt sur le revenu, bénéficie de la totalité de la réduction d’impôt. Investir en loi Pinel via une SCI ne présente donc que des avantages sur le plan financier pour les associés.

Les avantages de la SCI familiale

Un investissement immobilier avec d’autres personnes peut parfois faire peur. Que se passe-t-il si les associés sont en désaccord ? Si certains veulent revendre le bien ? Comment faire fructifier ses revenus tout en protégeant son patrimoine ? Une solution est envisageable et permet souvent de concilier conservation de patrimoine et mise en commun des apports : la SCI familiale. Cette structure permet aux membres d’une même famille d’unir leurs moyens pour acquérir un bien immobilier Pinel et le mettre en location. Ainsi, chacun profite de la réduction d’impôt tout en s’assurant que le bien acquis restera propriété de la famille sans problème d’indivision. Soulignons également que la loi Pinel autorise la location du bien acquis à des proches.

Quelles sont les conditions d’un investissement Pinel en SCI ?

Si investir en loi Pinel par le biais d’une SCI semble être la stratégie idéale pour un investisseur qui souhaite optimiser sa situation fiscale, ce type de montage est soumis à plusieurs conditions. En effet, la SCI et le dispositif de défiscalisation Pinel ne sont compatibles que si les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et si les critères propres à la loi Pinel sont remplis.

La SCI doit être soumise à l’IR

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel, la SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, le dispositif de défiscalisation s’adresse aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf ou ancien. De ce fait, les associés de la SCI doivent obligatoirement opter pour l’impôt sur le revenu.

L’engagement des associés

Condition nécessaire pour profiter de l’avantage fiscal Pinel, : louer le logement durant une période déterminée. Les associés de la SCI s’engage donc à mettre le bien acquis en location. Si la durée n’est pas respectée, la SCI, et donc les associés, devra rembourser la totalité de l’avantage fiscal perçu. Au terme de l’engagement, ils sont libres de vendre ou d’occuper le logement. Au moment d’acheter un bien éligible au dispositif Pinel, il est important d’avoir à l’esprit qu’il s’agit d’un investissement à moyen ou long terme.

Les conditions d’investissement du dispositif

Au-delà de la durée, la réduction d’impôt Pinel ne s’applique que sur un montant maximal de 300 000 €, dans la limite de deux logements par an. Notez également que la loi Pinel est soumise au plafond global des niches fiscales. Ses conditions doivent être remplies par chacun des associés de la SCI.

Les conditions relatives au logement

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel en 2025, le logement acquis par la société doit répondre à plusieurs critères.

• Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non-meublé.
• Le logement doit être dans un bâtiment d’habitation collectif ; les maisons individuelles sont dorénavant exclues du dispositif.
• Il doit se situer dans une zone Pinel, c’est-à-dire une zone géographique où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
• Il doit également respecter les critères de performance énergétique en vigueur.

Les conditions de location du dispositif Pinel via la SCI

Outre les conditions relatives au logement, la loi Pinel impose aux propriétaires des plafonds définissant le montant du loyer ainsi que les locataires éligibles. Ces règles permettent aux familles modestes d’accéder à des logements récents. De ce fait, les associés d’une SCI ne sont pas totalement libres de choisir le montant du loyer ou le locataire.

Les plafonds de ressources du dispositif

Les plafonds de ressources permettent aux bailleurs d’étudier les candidatures des locataires. Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, les propriétaires sont tenus de respecter les plafonds en vigueur dans la zone où se situe le bien et de fournir les informations relatives au locataire au service des impôts. Voici les plafonds de ressources pour 2022 :

Zones	A bis	A	B1	B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne supplémentaire à charge	13 734 €	12 573 €	9 200 €	8 277 €

Les plafonds de loyer de la loi Pinel

Côté loyer, la loi Pinel établit un montant plafond au mètre carré en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Il s’agit ensuite de faire un calcul en tenant compte de ce plafond et de la superficie du logement concerné.

Zones	A bis	A	B1	B2 et C
Plafonds	17,62 €	13,09 €	10,55 €	9,17 €