Tout savoir sur le capital social de la SCI

À quoi correspond le capital social d’une SCI ?

Toute société, quelle que soit sa forme, possède un capital social. Ce dernier est un élément indispensable pour les investisseurs et les établissements bancaires puisqu’il reflète les ressources détenues par la société. Par exemple, c’est le capital social de la SCI qui détermine la capacité de remboursement d’un prêt bancaire. De ce fait, il est essentiel de définir un montant en adéquation avec le projet immobilier porté par la SCI.

Concrètement, le capital social d’une SCI est composé des apports en numéraire ou en nature réalisés par les associés au moment de la création de la société. Le montant du capital social doit être inscrit dans les statuts, ainsi que le détail des apports de chaque associé.

La loi ne fixe aucun montant minimum pour le capital social d’une société civile immobilière. En théorie, il est possible de créer une SCI avec un capital social de 1 euro. Toutefois, dans les faits, cela a peu d’intérêt, car ce montant ne permettra de financer aucune opération immobilière. De plus, en cas de demande de crédit bancaire, les créanciers peuvent demander aux associés de se porter garants de la société. Pour gagner en crédibilité, une SCI doit pouvoir montrer un capital social acceptable pour son objectif.

Quelles sont les étapes de constitution du capital social ?

Si constituer un capital social est simple, il est important de ne pas griller les étapes. Un capital social mal évalué au début peut porter préjudice au bon fonctionnement de la SCI.

1/ Définir le montant du capital social adapté aux objectifs

Le capital social est une des premières étapes de la création d’une SCI. Pour définir correctement le montant correspondant, il faut d’abord connaître l’objet social de la SCI. En effet, selon les objectifs fixés par les associés, le capital social peut être plus ou moins élevé. Si vous créez une SCI familiale dont le but est de conserver et de transmettre le patrimoine familial déjà existant, un capital social faible peut suffire. En revanche, si vous souhaitez monter une SCI d’attribution, vous devez envisager un capital social à la hauteur du prix de votre investissement immobilier.

Toutefois, il est conseillé de ne pas fixer un capital social trop bas afin d’anticiper certains éléments qui peuvent impacter la SCI au cours de sa vie. Au moment de définir le capital social, il est également important de prendre en compte certains frais relatifs à la création, mais aussi au fonctionnement de la société.

À savoir : un capital social faible implique des parts sociales d’une valeur très faible (quelques centimes). Ce qui peut conduire à devoir augmenter le capital social au cours de la vie de la SCI et donc, en cas de vente, devoir payer un impôt élevé sur la plus-value.

2/ Apporter les capitaux

Il existe deux façons d’apporter des capitaux à une société civile immobilière :

• en nature : apport de biens meubles ou immobiliers à la SCI
• en numéraire : apport de sommes d’argent à la SCI.

À noter qu’il est possible pour une personne mariée qui souhaite intégrer une SCI d’apporter des fonds communs au couple. Toutefois, le conjoint doit être prévenu et son accord doit figurer dans l’acte d’apport.

Chaque investisseur, pour devenir associé de la SCI, doit transférer un capital de son patrimoine personnel à celui de la SCI. Ce capital est un apport. Le capital social de la société est donc la somme des apports de tous les associés qui la constitue. Il peut être en nature ou en numéraire. Il est possible qu’un capital social de SCI soit à la fois composé d’apports en numéraire et en nature.

Concrètement, il s’agit de transférer une somme depuis votre compte bancaire vers le compte bancaire de la SCI. Dans le cas d’un apport en nature, le montant évalué de l’apport est déterminé par le prix du marché au moment de la constitution de la SCI. Suite à l’accomplissement de cette démarche, le représentant légal de la SCI reçoit un certificat de dépôt des fonds, qu’il devra intégrer dans le dossier de demande d’immatriculation au RCS à déposer au greffe du Tribunal de commerce.

3/ Libérer le capital

Pour pouvoir disposer des ressources affectées à la SCI, il faut libérer le capital social. La loi ne prévoyant aucune disposition particulière, les associés ne sont pas tenus de libérer tout le capital social de la SCI au moment de sa création. Le Code civil ne prévoit d’ailleurs même pas de libération partielle obligatoire suite à l’immatriculation, contrairement à d’autres types de sociétés.

La libération du capital social dépend donc du projet porté par la SCI. Si les apports ne sont pas complètement libérés, le gérant de la SCI doit, au cours de la vie sociale de la société, solliciter les associés pour libérer le reste des apports. Attention, la libération différée des apports peut être indexée sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Comment modifier le capital social a posteriori ?

Bien qu’il soit important de définir le capital social adapté à sa SCI dès la création de celle-ci, il est possible de venir le modifier a posteriori. À tout moment de la vie sociale de la société civile immobilière, les associés peuvent décider d’augmenter ou de diminuer le capital social de la société. Attention, les démarches relatives à cette décision sont lourdes et coûteuses. Modifier le capital social entraîne une modification des statuts de la SCI, ce qui implique de faire les mêmes démarches administratives qu’à la création de la société. Toute modification du capital social de la SCI requiert donc :

• Le vote des associés accordant l’augmentation ou la diminution du capital
• La publication de l’avis de modification au journal d’annonces légales
• Le dépôt d’une demande d’inscription modificative au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Une solution permet toutefois d’éviter cette procédure. Au moment de la création de la SCI, les associés peuvent décider d’opter pour un capital variable. Par opposition au capital au montant fixe, le capital variable permet à la SCI de faire varier, au cours de sa vie, le montant de son capital dans une fourchette de montants définie dans les statuts de la société.

Questions réponses

Comment choisir entre capital fixe et capital variable ?

Le choix entre capital fixe et capital variable dépend principalement des objectifs de la SCI. Le capital variable trouve son utilité dans une SCI qui peut être amenée à grandir avec l’arrivée de nouveaux investisseurs. A contrario, le capital fixe permet de mieux contrôler le nombre d’associés dans la SCI. Chacune de ces options présentent des avantages et des inconvénients.

Existe-t-il un montant minimum pour le capital social d’une SCI ?

Il n’existe pas de montant minimum pour le capital social d’une SCI. Concrètement, il est possible de créer une SCI avec un capital social d’un euro. Toutefois, il est recommandé de définir un capital social en adéquation avec le projet de la SCI.