Tout savoir sur l’apport d’un bien (maison, appartement, immeuble) à une SCI

Quel type d’apport à une SCI est possible ?

Lors de la création d’une SCI, les associés effectuent des apports au capital social en échange de parts sociales. Plusieurs types d’apport sont possibles.

• L’apport en numéraire : c’est le type d’apport le plus courant. L’associé va verser une somme d’argent en contrepartie de parts sociales.
• L’apport en nature : il s’agit de transférer un bien immobilier (maison, immeuble, appartement) à la SCI en échange de parts sociales.

Apporter un immeuble à une SCI revient à le vendre, mais au lieu d’en tirer de l’argent, le vendeur se voit attribuer des parts sociales dans la société civile immobilière. L’immeuble apporté devient alors propriété de la SCI et non d’un des associés. La SCI le gère alors à sa guise. Elle peut décider de le louer ou de le vendre. Apporter un immeuble à une SCI n’est donc pas un acte anodin. Il faut bien mûrir sa décision avant de passer à l’action.

À savoir : en cas de dissolution de la SCI (et en l’absence de mention contraire dans les statuts de la société), le bien immobilier apporté à la SCI est rendu à l’associé qui l’a apporté, dans le cas où il n’y a pas de dettes.

Les formalités à réaliser lors d’un apport à une SCI

L’apport d’un immeuble à une SCI nécessite plusieurs démarches administratives.

Évaluer l’apport

Si tous les associés de la SCI sont d’accord pour transférer un bien immobilier dans la société, il faut tout d’abord évaluer cet apport immobilier. Évaluer l’apport revient alors à lui attribuer une valeur. Du fait que la SCI soit une société dite « transparente », il n’est pas obligatoire de réaliser une évaluation en bonne et due forme par un commissaire aux comptes. Toutefois, si l’évaluation relève de l’associé qui apporte le bien à la société, sa responsabilité est engagée. En pratique, il est courant de faire appel à un commissaire aux comptes, car les parts sociales de l’associé apporteur dépendent de cette évaluation. En d’autres termes, tous les associés ont intérêt à ce que le bien soit évalué au juste prix. Si l’apport du bien a lieu lors de la création de la SCI, l’évaluation doit être constatée par acte authentique chez un notaire.

Purger le droit de préemption

L’associé apporteur doit ensuite compléter une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie de la ville où se situe le bien immobilier. En effet, la commune dispose d’un droit de préemption qu’elle peut faire jouer si besoin. Pour rappel, le droit de préemption permet à une commune d’acquérir un bien immobilier en priorité. Ainsi, à la réception de la déclaration, la mairie dispose de deux mois pour faire connaître son intention et éventuellement se porter acquéreur du bien. À noter qu’un silence de la mairie équivaut à un refus d’acheter le bien. L’associé est alors en droit d’apporter son bien à la SCI.

Modifier les statuts

L’apport d’un immeuble au capital social d’une SCI implique de modifier les statuts et doit faire l’objet d’un acte authentique.

• S’il s’agit d’une augmentation du capital au cours de la vie sociale de la société, les associés doivent donc suivre la procédure prévue par les statuts.
• S’il s’agit d’un apport au moment de la création de la SCI, la rédaction des statuts et les démarches relatives à la création de la SCI sont identiques pour un apport en nature et un apport en numéraire.

À noter, cependant, les statuts modifiés doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL). De plus, il est obligatoire de publier l’avis de transfert de propriété du bien apporté auprès du Service de publicité foncière.

Combien coûte l’apport d’un immeuble au capital d’une SCI ?

Apporter un bien immobilier à une SCI nécessite des formalités. Ces formalités ont un coût qu’il est nécessaire de prendre en compte dès le début de l’opération. On distingue trois types de frais : les frais de notaire, les droits d’enregistrement et l’impôt sur la plus-value immobilière.

Les frais de notaire

L’apport immobilier à une SCI devant faire l’objet d’un acte authentique, il faut donc prévoir le règlement des honoraires du notaire, qui peuvent parfois être élevés. Si l’apport en nature intervient au cours de la vie sociale de la SCI, une augmentation du capital social doit être réalisée par les associés. Dans ce cas, le procès-verbal attestant de la décision des associés d’augmenter le capital de la SCI peut simplement être annexé à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d’un notaire, sans passer par la rédaction d’un acte authentique. Toutefois, cette démarche possède également un coût.

Les droits d’enregistrement

Selon le régime d’imposition auquel est soumise la SCI, des droits d’enregistrement sont à prévoir.

• Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que l’apport immobilier est considéré comme simple, c’est-à-dire en échange de parts sociales uniquement, alors il n’y a pas de droits d’enregistrement.
• En revanche, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les droits d’enregistrement sont dus et ils s’élèvent à 5 % de la valeur du bien apporté.

L’impôt sur la plus-value immobilière

Apporter un bien immobilier à une SCI ne constitue pas nécessairement un simple échange (un bien contre des parts sociales). Il peut y avoir une « plus-value SCI ». Il s’agit de la différence entre la valeur actualisée du bien au moment de l’apport et sa valeur d’acquisition. Cette plus-value immobilière est soumise à un impôt au taux fixe de 19 %. Il s’applique sur le montant de la plus-value des biens apportés par des particuliers. Cependant, il existe des exceptions. Dans certains cas, il est possible d’être exonéré partiellement ou totalement de cet impôt :

• Si le bien apporté est la résidence principale de l’associé.
• Si l’associé apporteur est retraité ou invalide.

Conclusion, l’apport d’un immeuble à une SCI peut se faire à tout moment, à la création ou au cours de la vie sociale de la société.