Tout savoir sur la SCI construction-vente : définition, fonctionnement et avantages
La SCI construction-vente diffère des autres formes de SCI. Elle permet de construire un bien immeuble dans l’unique but de le revendre et d’en tirer un profit. Il ne s’agit pas de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier, mais de réaliser un bénéfice.
Qu’est-ce qu’une SCI construction-vente ou SCCV ?
Une société civile immobilière construction-vente, aussi appelée SCCV, a pour objet la construction d’un bien immobilier pour le revendre à des tiers. Ici, on ne parle pas de patrimoine immobilier, mais d’opération immobilière. Elle permet de contourner l’interdiction d’activité à but commercial imposée aux SCI classiques. La SCI est donc temporairement propriétaire d’un bien immobilier. L’objectif de cette forme juridique est de réaliser un bénéfice.
- Pour aller plus loin : SCI : définition, avantages et fonctionnement
La SCI construction-vente s’organise de la même façon que les autres SCI. Le cadre est très souple et aucune règle ou obligation ne s’applique outre la constitution des assemblées générales, l’administration de la société par un gérant et la tenue d’une comptabilité. Ainsi, les associés sont libres de fixer leurs propres règles. Pour créer une SCCV, il faut procéder aux mêmes démarches administratives qu’une SCI classique.
La SCCV est souvent utilisée par les professionnels de l’immobilier
Les avantages de la SCI pour construire
La SCCV offre, tout comme les autres types de sociétés civiles immobilières, plusieurs avantages aux associés qui la constituent< notamment la possibilité de réunir leur capacité d’épargne pour réaliser des investissements plus importants. Cependant, la SCI construction-vente présente des spécificités propres.
La responsabilité limitée
Immatriculée au Registre des commerces et sociétés (RCS), la SCCV possède une responsabilité limitée qui permet de protéger le patrimoine personnel des associés. Autrement dit, en cas de difficultés, les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales de la SCCV. En effet, la responsabilité des associés est non-solidaire, c’est-à-dire qu’elle se limite à leur participation propre dans le capital social de la société. Les créanciers peuvent, en dernier recours, agir pour engager la responsabilité de chaque associé indépendamment. À noter que l’associé partant est alors tenu responsable de toutes les dettes contractées pendant la période où il était associé.
Les spécificités de ce type de Société civile immobilière
La société civile immobilière construction-vente est souvent privilégiée par les promoteurs immobiliers, car elle permet de construire pour revendre sans respecter la période de détention minimale qui permet de rentabiliser les frais relatifs à l’opération.
La SCI construction-vente fonctionne suivant les règles du régime de droit commun de la SCI. Étant donné son but lucratif, on pourrait penser qu’un régime fiscal particulier serait attribuer à la SCCV. Or, cette dernière est soumise à un régime dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Autrement dit, comme toutes les autres SCI, la SCI construction-vente est transparente. Le résultat fiscal, qu’il corresponde à un bénéfice ou un déficit foncier, est réparti entre les associés de la société au prorata de leur participation. La SCI est donc soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut. C’est donc une forme de société très avantageuse sur le plan fiscal.
à noter
Il n’est pas possible de construire pour revendre plusieurs fois. La SCCV ne peut avoir un but commercial. Cette forme s’applique à la vente d’un seul bien. Pour reproduire plusieurs fois l’opération, les associés doivent se déclarer en tant que marchands de biens.
Comment se passe la revente d’un bien d’une SCI construction-vente ?
Concrètement, la revente d’un bien d’une SCI construction-vente ne diffère en rien d’une vente classique.
Fiscalité de la vente
La plus-value réalisée est ensuite redistribuée entre les associés en fonction de leur quote-part. Côté fiscalité, chaque associé doit alors déclarer le bénéfice perçu dans la catégorie BIC ou plus-value des particuliers. À ce titre, il est donc soumis au régime des plus-values des particuliers. Attention, si un associé est une personne morale ou si la SCI est soumise à l’IS, alors la part des bénéfices sociaux est soumise à l’IS.
SCCV et TVA
La vente des biens immobiliers construits est assujettie à la TVA. Par conséquent, la SCCV qui vend un bien est également soumise à la TVA. Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont assujetties à une TVA à 20 %. Si le règlement de la vente se fait par acomptes, le paiement de la TVA par la SCI peut également se faire au fur et à mesure dès lors que le redevable présente des garanties de recouvrement (article 252 de l’annexe II du Code général des impôts).
Dissolution de la SCCV
À la suite de la vente du bien, les associés doivent voter la liquidation de la SCI construction-vente lors d’une assemblée générale. En effet, l’objet de la SCI étant atteint, celle-ci n’a plus de raison d’exister. L’acte de dissolution doit, par la suite, être publié au journal des annonces légales (JAL). La dissolution est inscrite au registre des commerces et sociétés, mais n’entraîne pas la radiation immédiate de la SCCV. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. C’est l’avis de clôture publié au JAL et déposé au greffe du Tribunal de commerce qui vient radier la SCI construction-vente. Attention, la liquidation de la SCI entraîne des frais de liquidation.
