Fiscalité de la SCI : régime fiscal à l’IR ou à l’IS ?
Au moment de créer une Société civile immobilière, les associés doivent choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Cette décision n’est pas sans conséquence sur la fiscalité des associés de la SCI. Voici ce qu’il faut savoir pour bien choisir.
Le principe de la transparence de la SCI
Par défaut, une SCI est dite « transparente », c’est-à-dire que la société en elle-même n’est pas imposée. Elle est alors soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et ce sont les associés qui supportent l’impôt. Chacun en fonction de sa qualité quel que soit le but de la SCI. Chaque associé doit alors déclarer la quote-part de résultat qui lui revient dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers de sa déclaration d’impôt personnelle. Deux options se présentent alors à chaque associé :
- Si les revenus fonciers de l’associé sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier est appliqué par défaut. Il est toutefois possible de choisir le régime réel.
- Si les revenus fonciers de l’associé sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel est appliqué.
L’imposition à l’IR présente de nombreux avantages pour les associés, notamment si la SCI réalise un déficit foncier. En effet, le déficit peut être déduit des revenus des associés, dans la limite annuelle de 10 700 €. Il peut aussi être reporté sur les revenus fonciers dans les dix ans. Une solution intéressante pour faire baisser le montant total de l’impôt dû.
À noter, également, qu’en cas de cession des biens immobiliers détenus par la Société civile immobilière, les associés sont imposés en fonction de la règle des plus-values des particuliers sur leur quote-part. De ce fait, chaque associé peut bénéficier de l’abattement sur la durée de détention. Ce dernier est progressif et s’applique à partir de la 6e année de détention. La plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt au-delà de 30 ans. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. La même logique s’applique en cas de cession de parts de SCI.
L’option à l’IS
Si l’imposition à l’IR n’est pas avantageuse, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), soit à la création de la société civile immobilière, soit au cours de sa vie sociale. Une SCI à l’IS est imposée sur les bénéfices réalisés. Dans ce cas, comme toute société, les associés ne sont imposés à titre personnel que si les dits bénéfices leur sont redistribués. Dans le cas contraire, c’est la SCI qui supporte l’impôt. Cette option peut être intéressante si les associés possèdent déjà un patrimoine immobilier important.
Actuellement, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022, le taux d’imposition sur les sociétés est à 25 %. Attention, toutefois, en optant pour l’IS, les associés font peser l’impôt sur la SCI et perdent, de ce fait, les avantages fiscaux relatifs à l’IR. Par exemple, à l’IS, le déficit foncier ne peut être imputé qu’aux bénéfices réalisés ultérieurement par la SCI.
Concernant les plus-values sur les cessions, une SCI imposée à l’IS se verra appliquer la règle des plus-values professionnelles. Autrement dit, la plus-value s’ajoute au bénéfice imposable. Attention, car avec le mécanisme d’amortissement des biens immobiliers, la plus-value peut être importante et donc, par conséquent, l’impôt relatif également !
à savoir
Une SCI à l’IS a des obligations comptables : les comptes annuels doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice ainsi que la tenue d’un livre-journal et d’un grand-livre
Quel régime d’imposition choisir pour sa société civile immobilière ?
Comment choisir entre IR ou IS ? La réponse dépend de l’objectif de votre société civile immobilière. Il faut tout de même savoir qu’il est possible de passer de l’IR à l’IS au cours de la vie sociale de la société. En revanche, l’inverse n’est pas vrai. L’option de l’IS est irrévocable. De ce fait, il est plutôt judicieux, surtout si vous êtes indécis, de conserver l’IR par défaut au début de la vie de votre SCI. De plus, les charges étant souvent plus élevées au début de la vie de la SCI, il est intéressant de rester à l’IR.
L’option à l’IS est à envisager si les associés de la SCI ont personnellement un taux marginal d’imposition (TMI) supérieur à 25 %. L’imposition des bénéfices au niveau de la SCI plutôt qu’au niveau des associés est alors moins coûteuse. Autre point à prendre en considération, la possibilité d’amortir le bien, c’est-à-dire déduire du bénéfice imposable le montant équivalent à l’usure du bien). Pour savoir si vous devez opter pour l’IS ou l’IR, vous pouvez étudier les éléments suivants au regard de la situation spécifique à votre SCI :
Tableau comparatif
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Mode d’imposition | Impôt appliqué aux revenus des associés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu | Impôt appliqué à la société au taux normal fixe de 25 % |
| Déduction du déficit foncier | Oui. Sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €. | Oui. Report possible sur les 10 années suivantes. |
| Déduction de frais | – Frais de gestion du bien – Intérêts d’emprunt – Taxe foncière | – Frais d’acquisition – Frais de gestion du bien – Amortissement du bien – Rémunération du gérant associé – Taxe foncière |
| Taxation des plus-values immobilières | Régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements fiscaux | Régime des plus-values immobilières professionnelles. |
| Obligations comptables | Pas d’obligations comptables | Obligation de tenir une comptabilité |
Questions & Réponses
Comment déclarer les plus-values immobilières lors d’une vente de la SCI ?
Lors de la vente de la SCI, les plus-values immobilières sont imposables. Toutefois, ce n’est pas la SCI qui est imposée, mais chacun des associés au prorata de leurs parts sociales (si la SCI est à l’IR).
Quand choisit-on entre l’imposition à l’IS et à l’IR ?
Il est possible de choisir le mode d’imposition, IS ou IR, au moment de la création de la SCI, en remplissant le formulaire M0 de SCI. Il est également possible de passer de l’IR à l’IS au cours de la vie sociale de la société en notifiant le service des Impôts des entreprises.
Quelle fiscalité pour la cession de parts de SCI ?
La cession des parts sociales implique des droits d’enregistrement ainsi qu’un impôt sur la plus-value de cession. La fiscalité appliquée à la plus-value lors de la cession de parts de SCI dépend du régime fiscal de la société civile immobilière. Si la SCI est soumise à l’IR, ce sera le régime des plus-values des particuliers qui s’applique. Si la société est à l’IS, on applique la règle des plus-values professionnelles.
